深度解析：上海虹口黄金地王之战的台前幕后
备受瞩目的虹口区凉城新村街道073-06号地块的拍卖终于在今日落下帷幕，新城以37亿元竞得，楼板价67409元/平方米，溢价率77.39%。早在半个月前该幅地块就广受关注，然而在业内一片10万+的呼声中，虹口地王的表现却中规中矩。究竟地块为何大热，大热后的表现又作何解释，凤凰房产将为您一一解答。 为何大热？原因有二 ——宅地供应稀缺：过去十年仅2地入市 虹口区很少出现土地供应，仅在2015年6月17日出让过一幅虹口区江湾镇A06-02号地块，当时景瑞以31793元/平方米的楼板价竞得，而再上一次出现土地出让已是2008年1月24日，当时上海宝炫置业有限公司以楼板价10244元/平方米夺得的虹口区广中路600号地块挂牌地块，该地块位于四川北路板块，距离今日出让地块的直线距离仅500米左右，也就是现在的宝华城市花园小区，其目前的二手挂牌价多在7.5-8.5万元/平方米之间。 ——新房供应稀缺：过去8年无供应 虹口区近年来入市的新房项目不多，区域内新增供应仅有瑞虹新城等个别项目，而凉城板块的供应更为稀缺，可以说近8年来几乎无供应，距离上一次出现集中供应已经有9年时间，即在2006-2008年的期间，区域内曾有两个项目陆续入市，分别是丰景湾名邸和水木年华花园，在此之后都是一些零散的商业、办公产品的供应，难以形成体系。上海链家市场研究部数据显示：截止今日，凉城板块的商品住宅存量仅有1120平方米，位于全市各个板块的110位，属倒数水平，这也足以说明区域内极其缺乏新鲜项目的加入。 表现平平！事出有因 ——地块出让部分条件过于苛刻 出让条件： 1、地上建筑限高 90米 ； 2、地块内须落实建筑面积不少于2000平方米的社区行政设施、社区医疗卫生设施，建筑产权无偿移交区政府所有； 3、住宅套数下限：450； 4、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0 %以上； 5、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上； 6、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 70.0 %,计 38422 平方米以上； 5、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %，以上自持面积须用于租赁。 该幅地块本身开发难度还是比较大的，地块本身不大，大概只能造3、4栋楼，给开发商发挥的空间有限。而且出让时附带很多苛刻条件，比如15%的自持物业，70%中小户型配比，这也比周浦等地块小户型配比提升10个百分点。对房企而言小户型越多，开发成本会提高，无形之中压缩利润空间。此外，区域以原住民为主，不少是动迁房，几乎没有豪宅，单个项目很难带动板块品质提升。 ——区域短板明显短期内无法解决 除了苛刻的出让条件外，该幅地块本身的区域短板也是地块价格未能走高的主要原因之一。其中最明显的就是通勤效率的低下。地块位置虽然地处内中环间，但出行便利度并不高。轨交方面最近的1号线上海马戏城站远在2公里开外，而规划中有广粤路站的19、20号线通车都要等到2020年后。道路交通方面，地块通达内环和南北高架都有一定距离。唯一比较近的是中环线，地块向北700米即可直通中环，不过因为临近南北高架，这也是中环线最拥堵的一段。 私企逆袭 ！业绩终成拿地最大底气 此次土拍尽管没有超过网上热议的破10万预期，也算是刷新了最高楼板价纪录。而新城的夺标，也成为私企在土地市场的一次逆袭。 上海中原市场研究部表示：新城的中标，主要是因为其业绩完成良好，对上海战略布局的需要。据新城控股(SH.601155)发布的今年上半年业绩公告显示，今年1—6月累计销售面积约269.40万平方米，累计合同销售金额约280.48亿元，完成本年度销售目标的70%。预计，2016年半年度实现的归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加50%以上。除房地产领域，新城控股还涉足保险领域，尝试资产证券化项目。据了解，继设立国峰人寿进军保险领域、成功发行首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目后，新城控股又与平安银行发起设立100亿产业基金。新城控股近期正式发布了酝酿已久的高端产品系“璞樾”，并完成上海、南京双城三盘的璞樾系产品首秀。璞樾是目前新城控股最顶尖的产品线品牌，璞樾系作为高端住宅品牌，填补了新城控股高端豪宅品牌的空白，而目前从新城在上海的土地储备来看都位于郊区，松江、青浦、奉贤等地，高端产品无法得到充分施展，根据公司确立的住宅地产与商业地产双轮驱动战略，采取“上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张”的“1+3”战略布局来看很必要在上海市中心夺地，既完成了布局要求也使得产品线更为丰满。 业界评价：地王价格预期回落疯狂不再 上海中原市场研究部：总体来看，今天成交的价格还算是相对理性的，楼板价6.7万元/平方米，并未超过周边的房价，目前周边二手房价7万元/平方米左右（假设有新房单价8万元/平方米），面粉价尚未超过面包价。从前期地王不断到到如今中环稀缺宅地价有所回落，土地市场疯狂的行为有所缓解。 上海链家：虹口区凉城新村街道073-06号地块与此前出让的外围区域地块有本质区别，外围地块往往面临配套不完善、交通不便利等多种客观问题，而这些问题在这块地上完全不存在，结合外围区域此前拍出的地价，因而今日虹口的楼板价完全处在合理范围之内。
