房地产公司融资成本高达20%以上 “暗藏”高风险

前4月发行222个高收益率地产信托 由于房地产市场买卖双方长时间处于僵持状态，房地产商承受的资金压力已经越来越大。在开发投资增速持续维持在较高水平的同时，销售速度的放缓直接影响了开发商定金及预付款回笼的速度，加上银行贷款难以获得，开辟新的融资渠道已经成为开发企业的当务之急。根据本报记者的调查，目前发债和发行信托产品已经成为开发商缓解“燃眉之急”的两大渠道。 随着销售的放缓，开发商资金压力渐显。记者发现，虽然银监会屡次重申要加强房地产信托业务的监管，近期房地产信托仍有不断升温之势，甚至有开发商把房地产信托作为最后一根“救命稻草”，疯狂融资。业内人士表示，银根不断收紧使得开发商很难从银行获得资金支持，因此他们只得借助于社会资金，以很高的利率发行信托产品。这在增加房企融资成本的同时，也为未来市场的高风险埋下了伏笔。 房地产信托密集发行 投资者张小姐从朋友那里获得一个听上去收益颇为理想的投资渠道——购买房地产信托。从产品介绍来看，这个信托产品是由上市房企中南建设发起，募集信托规模不超过人民币4亿元，用于该公司旗下南通军山半岛项目第三、四期的开发建造。预计年收益率在8.5%—10%左右，期限为两年。信托发起方承诺，主要还款来源将依靠南通军山半岛项目的销售收入。 “现在的房地产信托的收益率都在9%左右，比银行存款高，是不错的投资理财产品。而且上市公司多半以股权质押提供担保，风险相对较小。”一向关注投资市场的张小姐表示。她还发现近期可供选择的房地产信托产品特别多。 今年以来，很多大型房地产企业都加入了信托发行大军的行列。3月—4月，湖北保利投资有限公司委托交银国际发放信托贷款，募集资金4—5亿元，用于其武汉保利华都三期项目（以下简称“保利华都三期项目”）的后续建设，年收益率为8.7%—9.2%，保利置业为其担保。4月，上海绿地集团也曾发起信托贷款，用于旗下项目建设，年利率9.5%，为期一年，投资门槛为100万元。 小型房企在其他融资渠道受阻的情况下，更是积极地发行信托产品。记者在交银国际信托的网站上看到，3月该公司发起的“洛社新城”信托产品为江苏华广置业有限公司募资1亿元，用于无锡“洛社新城”7号地块一期项目的开发建设，为其一年，年回报率在9.5%。中融国际信托公司网站上推出的最新产品“中融—滁州御景园项目”信托计划也正在发行，募集资金2.4亿元，用于股权投资滁州市卓耕投资置业有限公司，为期两年，预计年收益率9.5%—13%。 信托融资成本12%以上 一年多来的房地产调控使得开发商资金情况不容乐观。“银根越收越紧，银行贷款的大门现在只剩下一条缝了，资金紧缺的压力勒得房地产公司喘不过气来。信托这个融资方式很方便，所以颇得房企青睐。”一位券商分析师告诉记者。 相关数据显示，今年以来房地产信托发行量逐步增加。1月份，工商企业领域发行信托产品数量最多，有101款产品，而房地产信托有46款。2月份，二者基本相差无几，工商企业类信托发行了78款，房地产信托则发行了69款。3月份工商企业类信托发行了43款，房地产信托超越了工商企业类信托数量，发行了63款。 用益信托工作室的统计显示，今年1—4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。尤其在4月，房地产成为信托的主要投资领域，其成立规模和数量占比大幅攀升。当月信托市场共成立348款信托产品，成立规模达575.56亿元，其中房地产信托产品成立95款，成立规模达248.91亿元，占比达43.25%。并且，4月房地产信托产品平均预期年化收益率为9.42%，也大大高于所有信托产品的平均收益8.74%。 今年以来，房地产信托收益率最高的是中融信托发行的“中融—仁文股权投资集合资金信托计划”，为期24个月，预期收益率高达14%，15亿的发行规模也创下了今年以来规模最大的地产信托发行纪录。 有信托行业人士告诉记者，目前发行信托产品的以二、三线城市项目居多。由于信托融资规模不大，几个亿的资金只能支持二、三线城市地产项目的开发，上海、北京等一线城市地产项目很难通过信托融资获取必要的资金。目前房地产信托的收益率一般在8%—10%之间，加上渠道费用占比3—4个百分点，大型开发商的信托融资成本在12%—15%左右，小型开发商的则一般在18%左右，有的甚至高达20%以上。 高负债暗藏高风险 房地产信托产品的密集发行明显反映出房地产开发企业资金压力已经越来越大。受政策调控的影响，今年2—3 月全国商品房销售面积增速逐月下降，4 月全国商品房当月销售面积和销售额分别同比下降9.9%和11.7%，这是去年9 月以来首次出现同比下降。从资金来源看，在开发投资增速继续维持在较高水平的情况下，销售速度的放缓直接影响了开发商定金及预付款回笼的速度，加上银行贷款难以获得，开发企业资金压力可想而知，寻觅新的融资渠道已经成为当务之急。 抱着信托这根“救命稻草”，有些房企显得迫不及待。有消息称，2011年还未过半，绿城集团的融资“大跃进”已经上演。在过去的四个月里，华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已经相继和绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为3亿、2.57亿和20亿，共计25.57亿元。据不完全统计，今年前四个月绿城的信托融资量已达2010年整年的81%。 “按照12%的成本计算，绿城发行26亿元信托的融资成本在3亿多元。对于开发商来讲，最大的风险还是在于市场不好，房子卖不掉，过高的负债率可能造成企业资金链断裂。”一位券商分析师表示。不过，目前房企发行信托的风险有多大还很难判断，毕竟市场销售并不算很差，价格略有松动就能取得不错的销售业绩。 然而，对于近来房地产信托大行其道的风险，政府部门的担忧显而易见。近日，银监会主席刘明康强调，对当前房地产市场出现的新苗头要密切监测，同时要进一步加强房地产信托业务的监管。 据业内有关人士介绍，虽然主管部门提出要严格监管，但目前大型信托公司发行房地产信托产品没有受到任何影响，中小信托公司按主管部门要求开始内部自查，主要是防范房地产企业通过信托融资后，没有用于项目开发，而是加紧拿地扩张。 随着《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（送审稿）浮出水面，多家房地产开发商已着手修改项目设计方案，以提高商品房竞争力。其中，提高物业配套、服务等附加值，以及提升房屋面积利用率，是开发商较多提及的初步方案。 也有业内人士分析，如果“送审稿”最终获批，送车位、送物业费、送房产税之类的传统营销方式，势必将卷土重来。 营销策略被迫调整 “送审稿”的相关精神，在去年底的部分项目规划审批中，已被提前执行。 据一位不愿具名的开发商称，从去年开始，已有项目方案因为涉嫌“偷面积”被有关部门否决，不少企业着手修改此前的户型设计方案，“剔除此前比如大露台等设计方案”。该开发商还称，“送审稿”中提到的单套住宅中第二个或两个以上的阳台要全部计入容积率，以及对设备层高度的规定，比开发商此前预计的要严格许多。 某上市房企营销总监近日即在其个人微博上感叹，“送审稿”对其影响深刻，“我们现在还在熬夜讨论户型的修改！” 部分此前颇为畅销的户型方案，或将就此成为历史。 某国有开发商举例直言，如果“送审稿”最终获批，该集团旗下多个创新设计项目的推出都将受到影响。该开发商举例称，他们旗下有个项目，曾把100平方米不到的公寓房源做成一个类似别墅的产品，该产品的单价比同类公寓贵，但远低于联排别墅，该产品推出后一度供不应求，“它可以满足许多普通购房者的豪宅梦想。” 但因为地块容积率限制，签署“公寓变别墅”项目近期未能再续推房源，“如果‘送审稿’获批，估计这类产品今后根本批不下来。”该开发商说。 业内介绍，按此前的建筑面积计算办法，露台、设备层、飘窗、阳台等都是部分或者全不计入容积率的，因此开发商纷纷加入此类设计，由此产生的使用面积，往往被开发商拿来“赠送”，以摊薄单价。 “这种做法对于开发商和购房者而言，几乎是‘双赢’。”孙华良说，如果此类设计均被叫停，对于开发商的营销策略势必产生很大影响。 谋提高物业附加值 没有了赠送面积，部分附带露台、设备层的项目将在价格上失去竞争力。 为应对“送面积”被叫停，有开发商称，他们已在研究如何提高产品附加值，比如提升楼盘物业的服务水平，以及改善社区环境等。 另一开发商也称，提升产品本身价值势在必行，比如提升配套层次，提升房型面积的利用率等。“换句话说，当大家都不能再通过‘偷面积’取巧的时候，如何提升项目本身的价值，已成为区分企业等级的一个重要考验。” 孙华良分析，在失去“赠送面积”这一营销魔方后，开发商或将展开实际降价，在价格上提高项目吸引力。此外，送车位、送物业费、送房产税之类的传统营销方式，也有望大规模涌现。“当然，不排除一些企业在此基础上，通过提升物业附加值，以增强竞争力。”孙华良说，这对购房者而言也是好事。 相比“送审稿”获批，部分开发商更为担心的是执行。 “如果所有的企业都是按照规范来执行，处于同一起跑线，那大家并没有损失可言。”有开发商说。