地产商融资新招 信托受益权成信托产品投资标的

上周房地产信托市场上出现了集合套单一的房地产信托融资的方式，与传统方式不同的是，这类信托计划的投资标的不是公司的股权，债权等等，而是信托受益权。 用益信托颜玉霞表示，这类产品实质上都是房地产商的二次融资，是房地产企业借信托融资的另类方式。信托资金是投资于已成立的信托计划而非直接投资于房地产项目，在安全性上有两层信托计划保障，但从另一方面，融资方在信托计划成立后不久再次绕道融资，说明在资金上压力较大。 信托投资于信托受益权 上周共有两款产品采取了这种方式发行，分别是中投信托推出的“嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划”和中原信托的“宏业33期－集合资金信托计划”，两款信托计划的最高预期收益均超过了10%。 以中投信托的“嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划”为例，从信托计划的推介书中可以得知，中投信托此次“中投·嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划”信托规模15000万元，信托期限为12个月，预期年化收益率以300万元为界限分为9.5%与10.5%两档。其中，信托计划资金用于向嵊州金昌房地产开发有限公司受让其享有的以浙江金昌房地产集团有限公司为单一借款人的单一资金信托项下部分收益权，受托人通过持有该单一信托并按照信托合同相关约定获得清偿后，实现信托计划财产的增值，并以此作为信托收益的来源。 而上文所提到的“单一资金信托”在推介书中亦有显示：此次集合信托计划实施之前，嵊州金昌房地产开发有限公司基于对中投信托有限责任公司的信任，以中投信托有限责任公司为受托人设立单一资金信托。该单一资金信托项下信托规模预计为人民币15100万元，期限13个月；信托资金指定用于向浙江金昌房地产集团有限公司（借款人）发放信托贷款， 用于香湖郡项目的精装修费用。 另类设计另有特点 由于房地产信托几经调控，相关产品的设计方案也呈现了多元化的态势，业内人士分析，上述集合信托套单一信托受益权的设计方式有多种优势：例如，集合信托由于审批及募集往往需要一段时间，这对于某些资金需求较为急切的融资方来说是很可能是一个等不起的时间成本，这时候融资方可以先寻求单独的出资方并与信托公司签订单一信托计划，然后再由信托公司发起募集集合信托计划，成立后置换原单一出资方的资金并由集合信托来受让单一信托的受益权。 除此以外，单一信托较集合信托审批要求相对宽松。在这种模式的包装下，单一的房地产信托审批成功的几率较大，而集合信托由于是投资于单一信托项下的信托受益权，对满足监管的某些指标也会有所帮助。 但是，也有业内人士对记者表示了担忧，单一信托贷款没有限制，如果采用这种集合信托套单一信托的模式理论上甚至可以无限做大信托贷款。 接受《证券日报》记者采访的分析人士认为，由于监管层近期对房地产信托的余额管理以及事前报批制度的确立，今后一段时间市面上的房地产信托计划可能会更加灵活，但是本质上仍然是为项目公司进行融资。 用益信托颜玉霞在报告中表示，由于信托资金是投资于已成立的信托计划而非投资于房地产开发项目，在安全性上有两层信托计划保障，但从另一方面考虑，融资方在信托计划成立后不久再次绕道融资，说明在资金上压力较大。 用益信托李旸也对本报记者表示，采用这种集合信托套单一信托的方式以前在房地产信托也曾有过，不过多是为了满足监管指标而这样设计。