房地产调控政策已到松与紧关键节点

预计，6月北上广深等一线城市即将入市的新盘中，精装修产品、高端住宅项目的比例有所增加。在北京31个计划入市项目当中，有14个项目为精装修或现房产品。上海物业公寓开盘占比减少，别墅、写字楼、商住开盘量占比上升。深圳入市产品也偏大户型，120-160平方米的三居或四居房源占主导。

高端住宅项目在整体住宅市场的占比不大，但其销售量和价格的变化对整体市场具有风向标的作用。

在售的高端住宅销售向好，对其他准备入市的高端盘有推动作用，且最终会传导到中低端产品市场。这在一定程度上增强了人们对房价上涨的预期。

不少计划入市的项目价格仍然未定。北京31个项目中仅有13个项目公布了预售价格，多数项目尚处于待定状态。即使是已公布价格的13个项目也多表示，要以最终取得预售许可证的价格为准。

未来中低端产品因限价政策价格会保持平稳，但高端项目高单价、大面积的特征将使得高端产品整体成交均价延续上涨趋势。

当前一线城市楼市供不应求已成大趋势，房价上涨预期强烈，高端项目成交比重增加将进一步抬升整体房价。多数业内人士认为，这也会给现有政策带来冲击。出于“稳房价”的考虑，未来一线城市在高端项目的审批中将更加谨慎，价格过高的项目难以获批预售资格。

事实上，受“限价令”的影响，一线城市高端项目获批预售资格本就困难，当前高端住宅市场的供应中，有相当部分属于在售项目后期，以现房和尾房为主。

按照现有的政策态势，未来高端市场的新增供应不容乐观，高端住宅产品价格有上行压力。

高端住宅市场出现的新情况或将倒逼政策做出积极变化。其中，在限购已经挤出大量投机投资需求的同时，一线城市对于中低端住宅项目的管控或将有所松动，从而增加普通住宅的供应，满足更多刚性购房需求。

上海房地产律师陈如波认为，房地产市场状况表明已经到了国家房地产调控政策是向前或向后走的关键性阶段，当前高端及刚性需求强劲、开发商惜售、成交均价上涨形势明显，在这个关键性节点上，房地产政策调控面临松与紧的选择，如有错招出手，将极大增加房价暴发性上扬的可能。