自贸区催涨房价爆发式上扬

上海自贸区成立3个月左右时间，上海自贸区板块个案相对成立前普涨20%。从具体板块成交变化来看，外高桥板块作为规划中的国际化生态港区，2013年10-11月成交均价分别达到38647元/平方米、39236元/平方米，未来森兰国际社区也将迎来高端住宅供应的热潮；川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。2013年10-11月板块商品房成交均价分别在20937元/平方米、24805元/平方米；临港板块伴随着产业规划，人口快速导入，以及投资客推波助澜，临港新城的新房均价10-11月分别达到14722元/平方米、13861元/平方米。按照平均涨幅来看，上海自贸区板块相对成立前也有15-20%的涨幅。

从商品住宅成交量来看，外高桥板块9-11月商品住宅成量分别为55193平方米、35492平方米、44853平方米，临港新城板块9-11月商品住宅成交量分别为55413平方米、45800平方米、15140平方米，川沙板块9-11月商品住宅成交面积分别为17754平方米、6021平方米、7600平方米。其中，10月份，外高桥与临港新城商品住宅成交保持在高位，相比8月有高达200.5%和113.9%的涨幅。

进入12月份以来，临港新城的房价涨幅更是惊人。今年8月底，上海自贸试验区概念传出以来，临港新城的一手住宅均价便已从原来的1.1万元/平方米，上涨到1.3万-1.4万元/平方米。由于临港最近几幅地块的成交楼板价已超过1.5万元/平方米，此次周边楼盘开发商报价直接冲破了2万元/平方米大关。临港新城的房价涨势咄咄逼人，局部市场吹大房价“泡沫”。

“粤港澳”等自贸区若获批，板块房价将报复性反弹

据媒体报道，港澳粤自贸区方案上报国务院，并且已获得原则性同意。

其实，“粤港澳”概念早已先行，在保利、越秀]等多家央企进驻南沙新区后，项目多在北京、上海、长沙等地的方兴地产也正式开启其在华南的版图。

12月18日，方兴地产在南沙新区蕉门河中心区南滨水角项目举行开工仪式。而该项目地块为方兴地产于今年9月底以总价19.53亿元竞得。

自贸区的获批，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销炒作，导致区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面，受到自贸区产业集聚与新的需求的不断导入的影响，都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求，也利于当前在售的住宅、商办项目。

此外，由于产业用地的需求不断增加，以后纯宅地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必不会满足所有企业的需求，这势必会让自贸区板块内土地价值持续上涨。近期，各大开发企业提前布局自贸区相关板块，正是出于未来自贸区板块内土地价值持续上涨的市场预期。

从未来自贸区政策落地对于房地产市场影响的趋势来看，“粤港澳”等自贸区若获批落地，这些板块的楼市将被市场炒作的沸沸扬扬，房价也会受到土地价格的上涨而上涨，同时，也将因市场化而短期内报复性上涨。

自贸区的获批，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益，房价地价因此而快速上涨。但是，也会因为市场化之后房价上涨过快造成投资泡沫，会带来调控风险，投资客进入市场投资的话，或许要为之付出一定的代价。

以上海市场为例，随着“沪七条”的出台，投资氛围较浓厚的自贸区板块受到一定影响，具体来讲，外高桥以改善需求居多，会受到二套房贷首付提高至7成的影响，也会受到政策层面对于板块内高端楼盘的预售许可证收紧的影响。

而临港新城则因为是投资需求居多的地区，这些需求短期内也会被“沪七条”拒之门外，导致区域内市场成交量价短期内陷入僵局。尽管短期内临港新城个案房价已飙升至2万元/平方米以上，但是，短期内市场不会可能不会接受这么虚高的价格。2013年11月临港新城商品住宅成交量仅为15140平方米，截止12月24日，12月成交量为12893平方米，市场成交量已开始降温，已经不如“沪七条”出台之前那么火爆。

从这个角度来讲，自贸区为各个地方房地产市场带来房价上涨红利的同时，也会带来调控的风险，随之而来的是投资客进去要为之付出一定的代价。同时，房价地价过快上涨也将提高产业导入、人口导入的门槛，有可能造就自贸区区域“鬼城”、“空城”，不利于整个自贸区板块产城融合。