中海御景熙岸退房解除合同纠纷案件法院判决案例
中海商品房预售合同纠纷案件退房解除合同判决书案例
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
( 2012)浦民一（民）初字第1 0 7XX号
原告周某，男，1 9XX年X月X日生，汉族，住江苏省无锡市X区X镇X村X巷X号。
委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
被告上海中海海怡房产有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康意路4 9 9号2幢A座4 1 6 3室。
法定代表人齐大鹏，董事长。
委托代理人单某某，上海某律师事务所律师。
原告周某与被告上海中海海怡房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2 0 1 2年4月6日立案受理后，依法适用简易程序， 并于2 0 1 2年5月9日公开开庭进行了审理。原告周某的委托代理人陈如波、陈如浪，被告上海中海海怡房产有限公司的委托代理人单某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某诉称，原、被告于2 0 1 1年9月8日就位于浦东新区康桥镇秀沿西路2 5 8弄《御景熙岸公寓B区1》 278号6 0 1室（以下简称系争房屋）买卖事宜签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），根据合同约定，系争房屋售价为人民币（以下币种相同）1，9 9 4，8 5 0元，交付时间为2 0 1 2年1 1月3 0日前，合同还对违约责任等其他事项作出约定。在预售合同签订前，原告已支付被告首付款6 0 4，8 5 0元，余款以向交通银行申请按揭贷款支付。但在预售合同签订前后，被告存在下列违约、欺诈行为：
1．被告并未向原告告知国家和上海地方关于购置房产限购政策的规定，被告也未对原告信息核实是否在限购之列，被告为收取购房款，并未告知原告不符合购房主体资格；
2．被告的宣传画册及合同中反映出系争房屋所在社区外围的东明路畅通，可以穿越到外环内路段，这与事实不符；
3．被告声称可以安排合作银行（交通银行）为原告取得七成购房贷款，但交通银行因被告所售楼盘大幅度降价等原因而停止与其合作，该银行也没有为原告审批、放贷；
4．被告声称系争房屋所在小区为高端社区，现已具备交房条件，但实际状况却与楼书画册中体现的内容并不一致，且被告大幅度降价行为导致系争房屋所在小区品质与被告承诺的内容极大不同。
原告认为，原告非本市户籍，在上海没有固定工作，没有缴纳过社会保险费和税费，属于沪府办发( 2011)6号文件规定的限购对象，根据预售合同补充条款二的约定，预售合同应当解除。另外，被告在宣传画册中提到的东明路并不存在，宣传画册中提到小区品质高端不符合事实，得房率80%也与事实不符，被告大幅度降价降低了小区的品质，被告的上述违约行为导致原告合同目的不能实现，故依据合同法的相关规定，原告也有权解除合同。为此，原告提起诉讼，要求：
1、判令解除原、被告签订的预售合同；
2、判令被告向原告返还房款6 0 4，8 5 0元及利息（按银行同期贷款利息，其中5万元自2 0 1 1年8月2 9日起计算至2 0 1 2年3月7日，5 5 4，8 5 0元自2 0 1 1年9月5日起计算至2 0 1 2年3月7日，暂算5，0 0 0元，要求计算至判决生效日止）；
3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海中海海怡房产有限公司辩称，原、被告签订的预售合同依法成立，合法有效，被告并不存在原告所述的违约行为。预售合同补充条款二对限购有明确约定，因此，对于限购政策原告是明知的。签订预售合同时，被告知道原告是外地人，但原告并没有告知被告其属于限购对象，原告说其能在上海购房，现因房价下跌，原告恶意寻找理由，不履行合同。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2 0 1 1年8月2 8日，原告为购买被告开发的系争房屋向被告支付定金5万元，同年9月4日，原告支付被告房款5 5 4，8 5 0元。2 0 1 1年9月8日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订预售合同，合同约定：乙方以1，9 9 4，8 5 0元的价格购买甲方开发的系争房屋；乙方于2 0 1 1年9月1 0日前支付甲方全部房价款的30%，计6 0 4，8 5 0元，于2 0 1 1年1 0月1 0日前支付全部房价款的70%，计1 3 9万元，该部分房款由乙方采用银行按揭形式支付，按揭合同由乙方与按揭银行签署，届时，如银行向甲方放款日期超过上述约定的付款期的，仍视为乙方未按约定的时间付款，如按揭付款实际金额少于应付房款，或因按揭银行不同意为乙方提供贷款支付购房款，则乙方应在上述约定的付款期限内自行补足应付房价款；甲方于2 0 1 2年1 1月3 0日前将系争房屋交付给乙方；等等。预售合同补充条款二另约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1．双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2．因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。另预售合同所附的总平面示意图上显示，该小区外东侧为东明路。预售合同签订后，原告并未按时办妥贷款，也未现金补足。
另查明，原告未婚，其户籍在江苏省无锡市X镇X村X巷X号。
以上事实，由经庭审质证的“预售合同”、房款收据和发票、原告的户口本及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，原告去售楼处咨询时，销售人员告知原告他们和银行有关系，只要原告把30%的首付付足就可以了，并说他们可以对原告进行包装使原告具备购房主体资格。贷款是由被告代原告去被告指定的交通银行办理的，原告只是负责提供相关资料，原告将身份证复印件、无婚姻登记记录证明、户口簿复印件交给被告，由被告交给银行，原告的收入证明是被告帮原告办的。被告则表示，贷款是原告自己去办的，被告没有义务为原告办贷款，被告也没有指定贷款银行。
本院认为，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。预售合同补充条款二约定，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，该条约定表明，双方对于国家和本市住房限售规定是明知的，如因违反上述规定，导致无法办理房地产登记即合同无法履行，双方同意解除预售合同。根据在案事实可以确认，原告系非本市户籍居民，不具备在本市购房的条件，因此，原、被告之间的房屋买卖无法办理交易登记，现原告主张解除预售合同，并由被告退还已收房款，符合合同约定，本院予以准许。至于利息，本院认为，在签订预售合同前，原、被告对于国家和本市的限售政策均已知晓，因此，作为购房者的原告应当如实的告知其是否属于限售对象，而作为出售方的被告有义务对原告是否具备购房主体资格进行审核，现原告称，当时被告表示只要原告支付30%的首付款，被告可以对原告进行包装使原告具备购房资格，对此，被告不予认可，原告也未提供证据证明，本院难以采信。鉴于原告明知其系限售对象仍与被告签订预售合同，而被告在签订预售合同时对原告的购房资格未尽审核义务，故导致“预售合同”不能履行，双方均有过错，且过错相当，由此造成的损失，应由双方按照过错责任分担。原告主张的房款利息系预售合同解除导致的原告损失，应由双方按照过错责任分担，但原告主张房款利息按照银行同期贷款利率计算，于法无据，房款利息由本院按照人民银行同期存款利率计算。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、解除原告周某与被告上海中海海怡房产有限公司就上海市浦东新区康桥镇秀沿西路2 5 8弄《御景熙岸公寓B区1》 278号6 0 1室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告上海中海海怡房产有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告周某购房款6 04，8 5 0元；
三、被告上海中海海怡房产有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告周某50%的房款利息，房款利息以本金6 04，8 5 0元，按中国人民银行同期存款利率，其中5万元自2 0 1 1年8月2 9日起计算，5 5 4，8 5 0元自2 0 1 1年9月5日起计算，均计算至本判决生效日止。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，848元，减半收取计4，924元，由原告周某负担2，4 2 4元，被告上海中海海怡房产有限公司负担2，5 0 0元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 张 敏
二O一二年七月三日
书 记 员 王晓燕
附：相关的法律条文
一、 《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除杈人可以解除合同。
二、 <中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
