涉外房屋租赁合同纠纷案件改变房屋用途法院判决书案例

   中华人民共和国上海市浦东新区人民法院

民事判决书

(2011）浦民一（民）初字第365X6号

    原告（反诉被告）柯俊杰（Paul Vandod Karvandi)，男，196X年X月X日生，英国公民，住上海市浦东新区浦明路仁恒滨江园X号X室。

    委托代理人贺某，上海市锦天城律师事务所律师。

    委托代理人宋某，上海市锦天城律师事务所律师。

    被告（反诉原告）林某，男，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区浦明路仁恒滨江园X号X室。

    被告（反诉原告）赵某，女，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区浦明路仁恒滨江园X号X室。

    上述两被告（反诉原告）共同委托代理人陈如波，上海市创远律师事务所律师。

    上述两被告（反诉原告）共同委托代理人陈如浪，上海市创远律师事务所律师。

原告柯俊杰诉被告林某、赵某，以及反诉原告林某、赵某诉反诉被告柯俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柯俊杰的委托代理人贺某、宋某，被告（反诉原告）赵某及两被告（反诉原告）的共同委托代理人陈如波、陈如浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告柯俊杰诉称，原、被告于2010年9月签订上海市浦东新区浦明路仁恒滨江园X号X室房屋租赁合同，约定租期从2010年12月10日至2015年12月9日，租金每月人民币13, 500元，先付后用，出租方允许承租方进行转租等。租赁合同履行期间，原告已与案外人签订了房屋装满合同、转租合同等。但在2011年7月3日，两被告在原告不知情的情况下，擅自将房屋内价值200余万元的财物挪至他处，并更换门锁，强行收回了房屋。同月15日，原告才收到两被告所谓的解约通知。另查，两被告在2011年6月已经将房屋转售他人，并于2011年9月完成过户。原告认为，被告擅自解除合同收回房屋，并将房屋转售他人，已导致双方租赁合同无法继续履行，构成根本违约。故起诉要求判令：

1、被告赔偿原告转租收益696, 000元（按转租租金收益每月14, 500元，从2011年9月17日至2015年9月16日）；

2、被告返还租金30) 150元（2011年7月3日至2011年9月9日）；

3、被告返还原告保证金40, 500元；

4、被告赔偿原告违约金40, 500元；

5、被告返还不当占有原告的财物（以原告起诉时提供的清单为准，暂估价200万元）；

6、被告赔偿原告被案外人没收的装修款1901 000元。

被告林某、赵某辩称：

1、原告应于2011年6月10日支付租金40, 500元，但原告少付租金2, 798元。

2、租赁合同约定房屋用途为住宅，但原告在房屋所有墙面上用膨胀螺丝安装了钢结构货架，堆放了大量货物，改变了房屋用途。

3、原告破坏了房屋结构，对两堵墙敲打破坏，其中一堵为承重墙。

鉴于原告的上述违约行为，被告向物业部门进行了反映，要求原告停止侵害，但遭拒绝。被告为排除危险采取了补救措施，搬离了相关货物，并于2011年7月15日发函解除租赁合同。现同意返还相关财物，但具体数量应以被告实际保管的为准。不同意原告其余诉讼请求。

反诉原告林某、赵某诉称，租赁期间，反诉被告存在少付租金、改变房屋用途、破坏房屋结构的违约行为，反诉原告通过物业公司、居委会、中介等单位以多种形式要求反诉被告纠正，但反诉被告不予理睬。为此，反诉原告于2011年7月15日发函解除了租赁合同并采取措施移除了房屋内的重物。为此，反诉原告起诉要求：

1、反诉被告支付违约金40, 500元；

2、反诉被告赔偿反诉原告各类损失364, 650元。

反诉被告柯俊杰辩称：

1、双方约定承租期之前的电视网络等费用由承租人承担，因相关部门未将有关单据交付反诉被告，故反诉被告在收到相关单据后将剩余租金交付反诉原告，因此不存在少付租金问题，延迟支付责任也不在反诉被告。而且，反诉被告是在合同约定的延误一个月的期限内支付的租金，故不构成解除合同的条件。

2、没有证据证明反诉被告擅自改变房屋结构。

3、房屋内存放的物品均是反诉被告所有，没有给反诉被告带来商业利益，故不认可改变房屋用途。鉴于反诉原告三项理由均不成立，故反诉原告系违法解除合同，请求驳回反诉原告全部诉讼请求。

经审理查明，2010年9月8日，原、被告签订上海市房屋租赁合同1份，约定甲方（林某、赵某）将上海市浦东新区浦明路仁恒滨江园X号X室房屋（建筑面积212. 73平方米、房屋用途为住宅）出租给乙方（柯俊杰）。乙方向甲方承诺，租赁房屋作为住宅使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲方于签约当日向乙方交付房屋，房屋租赁期自2010年12月10日起至2015年12月9日止。该房屋租金为每月13, 500元，租金三个月一付，乙方应于每月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日则乙方需按月和租金的0. 1%支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金40, 500元，租赁关系终止时，租赁保证金可以抵充合同最后3个月的租金。租赁期间，物业管理费、有线电视费、仁恒卫星电视费等费用由乙方承担；使用该房屋所发生的水、电、煤气费用由乙方承担。上述费用由乙方根据出具的账单，每月按时自行交付。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由乙方报请有关部门批准后，方可进行。甲方同意乙方转租，甲方了解并同意此条款为乙方的主要租赁条款并且也是签署此合同的主要目的；甲方为此承诺，将对一切因甲方违约而导致乙方转租利益的损失负责。乙方向甲方承诺，所有转租都只作为住宅使用，并且乙方将承担所有转租后该房屋租客的行为责任。租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前60天通知乙方，乙方应给予配合，并且在同等条件下有优先购买权。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按3个月的租金即40, 500元支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金之间的差额部分：……（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，且收到甲方书面通知要求其纠正后1个月内拒不纠正的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构不可修复性损坏的，但甲方须提供具有资质的机构对该等结论的证明；（五）乙方无故逾期不支付租金，经甲方书面催告1个月内仍未支付的。租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按3个月的租金即40, 500元向乙方支付违约金，并且向乙方返还全额保证金以及提前收取的租金。合同附件三约定：1、甲方将提供不带有家具的该房屋供乙方租赁，但该房屋初始装配以及厨房设备除外。2、甲方同意并接受乙方自行支付费用，对该房屋进行装修和增设附属设施；对房屋的装修，涉及到需要得到相关行政机构或者物业部门认可的，应当事先征得相关行政机构或者物业部门的同意。3、甲方完全同意乙方在租赁期间内，所有对该房屋的装修和粉刷工作，甲方已经同意乙方对装修和增设附属设施，包括重新粉刷，重新涂抹灰泥，改变灯、水以及电路系统。4、对该房屋的初始装配的改动，应当事先征得甲方的书面同意；在此，甲方已经同意乙方对房屋的空调、厨房、卫生间的设备及结构进行改动。5、乙方不应对该房屋进行任何改变整体结构的工作（小幅度对房屋结构的总体装修是可行的）。

上述合同签订后，被告交付了房屋，原告支付了保证金40, 500元及2010年12月10日至2011年6月9日期间的租金91, 000元。2011年6月14日，原告又支付租金37, 702元。同日，原告向物业公司支付2010年9月至2011年3月的物业管理费5, 956. 30元（每月850. 90元）。

    租赁期间，原告在该房屋各房间墙体上安装以膨胀螺丝和三脚架固定的多层隔板，堆放大量物品。

    2011年7月3日至18日期间，被告聘请人员将房屋内的物品搬出。7月6日，原告向公安机关报案称房屋门锁被更换，屋内物品失踪。当日，公安机关分别对赵某和柯俊杰制作了询问笔录。赵某承认更换门锁和搬离物品。

    2011年7月15日，被告向原告发出解除合同通知书，表示6月上旬得知房屋被敲掉两堵墙且墙上安装大量货架堆放货物后，多次告知原告公司员工陈维，要求恢复原状，但原告不予理睬，故通知解除合同，并告知了物品存放地点，要求一周内取走仓储的物品等。7月17日，原告收到被告该通知书。7月21日起，原、被告互相发送律师函进行交涉。原告主张其不存在违约行为，被告擅自解除合同、搬离物品构成违约，要求在完好无损地将物品搬回系争房屋并作出相应赔偿后才考虑是否同意解约要求。被告则坚持原告已构成违约，要求原告承担违约赔偿责任。

    审理中，原告提供：1、与案外人JEAN-CLAUDE VAILLANT签订的上海市房屋租赁合同、收据、JEAN-CLAUDE VAILLANT的催告通知，证明其已将涉案房屋出租给案外人，租期为2011年9月17日至2015年9月16日，租金每月28, 000元，未按时交付房屋的违约金为336, 000元，且原告已收取保证金84, 000元，现面临JEAN-CLAUDE VAILLANT索赔。2、与案外人凌金龙签订的室内装满合同、装修款支付凭证、凌金龙的催告函和解除通知，证明原告为转租房屋委托凌金龙装修房屋，并支付给凌金龙装修款19万元，现因原告的原因装潢合同无法履行，凌金龙解除了装潢合同并没收装满款19万元。3、财物清单1份，证明被被告搬离的物品内容。该财物清单首页下方有手写注明“6. 13房东电话告知解约”字样。

    被告提供了：1、与上海天天搬场公司蒋连冬签订的运输合同及收款收据及蒋连冬等人的证人证言，证明为搬离原告的物品，花费搬迁费用19, 000元。2、与上海万佳物流有限公司的临时合同书、收据、结算业务申请书，证明为保管原告的物品花费2011年7月至2011年11月期间的仓储费10, 000元。3、上海万佳物流有限公司的通知、出库单，上海吉新物流有限公司的入库单、公路货运代理发票、仓储合同及刘微微的证人证言，证明因上海万佳物流有限公司拆迁，被告不得不将物品转移至上海吉新物流有限公司仓储保管，花费搬运、仓储费34, 000元。4、案外人曾天余等人的收据，证明在法院审理期间，为清点物品，雇请人员进行搬运而花费人工费3, 650元。5、与上海久爱物业管理有限公司的装修协议、收据及武守臣的证人证言，证明为恢复房屋原状花费了装修费”8, 000元（其中加班费987000元）。

    庭审中，双方对合同解除均无异议。原告认为，合同于2011年7月3日被告更换门锁、搬离物品之日解除。被告认为合同于2011年7月15日原告签收解除合同通知书之日解除。

    本案审理中，经本院释明，原告坚持同时主张解除合同违约金和逾期租金收益及装修款。经本院要求，双方对目前由被告放置在仓储公司的物品进行了清点，并形成双方确认的清单一份（部分板材除外）。

    经被告申请，本院向涉案房屋所在物业公司和居委会相关人员进行了调查并制作了询问笔录。物业公司和居委会人员均表示赵某曾反映柯俊杰将房屋改作仓库，要求柯俊杰搬离，但相关人员均记不清赵某反映情况的具体时间。居委会人员还表示曾在赵某反映情况一段时间后上门查看过情况，发现墙面上安装着货架，但货架上物品已清空，另有一堵墙被敲掉部分。

    另查明，浦明路X号X室房屋原权利人为林某、赵某，现已出售，现权利人为案外人鲜某，产权过户受理日期为2011年8月29日。

    本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是双方是否构成违约及合同解除的责任承担。

    被告主张原告少付租金2, 798元问题，究其实质是2010年10月10日前的物业费承担问题。双方约定自合同签订之日（2010年9月8日）交房，但租赁期限和租金起算日期均为2010年10月10日，可以认定2010年9月8日至10月9日为免租期。同时，双方约定租赁期间物业管理费由原告承担，但未明确约定免租期内物业管理费的承担问题。本院认为，免租期是出租人给予承租人的租金优惠，并不当然免除承租人实际使用房屋发生的其他费用，因该期间房屋由原告实际使用，故物业管理费也应当由原告承担。现原告已经向物业公司实际支付了2010年9月1日起的物业管理费，故其中2010年9月1日至2010年9月7日期间的物业管理费198. 54元可以在租金中扣除。原告在应付租金中扣除其余部分，没有依据，但此纠纷系双方约定不明所致，故不能成为被告解除合同的理由。合同约定出租房屋仅供居住使用。根据现有证据可以认定原告在房屋各房间墙体上安装以膨胀螺丝和三脚架固定的多层隔板，堆放大量物品。根据被告提供的照片及双方实际清点的物品数量等证据，原告堆放物品的程度已经远远超过了居住使用的合理范围，同时，其大量安装货架、堆放物品一定程度上对房屋造成了损害。故被告主张原告擅自改变房屋用途致使房屋损坏成立。合同另约定，原告可以对房屋进行装修，但不应对该房屋进行任何改变整体结构的工作（小幅度对房屋结构的总体装修是可行的），根据现有证据，虽可以认定原告有敲掉部分墙体的行为，但尚无法认定原告所敲的是沉重墙，也无法认定被告的行为是否构成对房屋整体结构的改动，因此被告主张原告改变房屋结构不成立。

    原告擅自改变房屋用途，构成违约，应当承担恢复原状等违约责任。合同约定乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，且收到甲方书面通知要求其纠正后1个月内拒不纠正的，甲方可解除合同。现被告虽未能提供直接证据证明曾通知原告进行整改，但原告财产清单上注明“6. 13房东电话告知解约”，并结合被告提供的相应证据以及物业公司和居委会的陈述，可以认定被告曾在6月中旬向原告进行交涉。而原告在被告解除合同后的相应的函件中以及本案审理过程中均明确否认自己违约，可以推断原告在接到被告的交涉之初并无进行整改的意思表示，在此情况下被告解除合同符合法律规定及双方约定，合同解除的责任应由原告承担。

    根据本院上述认定，原告要求被告赔偿转租收益、违约金、被案外人没收的装修款，均无法律依据，本院不予支持。鉴于双方合同解除，双方应当结算相应的租金等费用。根据查明的情况，被告最终于2011年7月18日清空房屋，故原告应承担至2011年7月17日止的租金，同时原告垫付的2010年9月1日至2010年9月7日期间的物业管理费198. 54元亦可抵扣租金，被告实际应返还原告租金20, 800. 54元。合同解除后，被告已收保证金40, 500元，应予返还。现由被告保管的物品，应由原告自行取回，具体物品名称、数量应以审理中双方清点确认的清单为准。

    鉴于合同系反诉被告违约而解除，反诉原告主张的违约金40, 500元，本院予以支持。关于反诉原告主张的恢复原状装修费，本院认为，反诉原告提供的装修合同中载明装修内容包括修理门窗、家具、电器，更换灯具等众多内容，反诉原告无法证明该些内容均为反诉被告损坏所致，现房屋已由反诉原告自行恢复，亦无法再行鉴定，故本院根据反诉原告提供的现场照片等情况，酌情判决反诉被告赔偿恢复费用5万元。至于装修收据中的加班费，并非必然发生的费用，也不能计入恢复费用。关于反诉原告主张的搬运、仓储费用53, 000元以及清点物品时发生的人工费3, 650元。反诉被告根本违约致合同解除，且在反诉原告通知其物品保管地点要求取回后仍拒绝及时取回物品，致保管费用不断增加；反诉原告解除合同，应通知反诉被告限期搬离相关物品，但反诉原告未经通知自行搬离物品，其处理方式欠妥；因此对上述费用的产生双方均有一定的过错，本院根据双方的过错程度，酌情判决反诉被告承担39, 655元。

      据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

    一、被告林某、赵某应于本判决生效之日起十日内返还原告柯俊杰租金人民币20, 800. 54元；

    二、被告林某、赵某应于本判决生效之日起十日内返还原告柯俊杰保证金人民币40, 500元；

    三、原告柯俊杰应于本判决生效之日起十日内自行取回现由被告林某、赵某保管的物品（以双方审理中清点确认的清单为准，另有板材若干）；

    四、反诉被告柯俊杰应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告林某、赵某违约金人民币40, 500元；

    五、反诉被告柯俊杰应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告林某、赵某损失人民币89, 655元；

    六、驳回原告柯俊杰其余诉讼请求。

    负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本诉案件受理费人民币30, 777元、保全费人民币5, 000元，反诉案件受理费人民币37688.50元（已减半收取），合计人民币39, 465. 50元，由原告（反诉被告）柯俊杰负担人民币29, 465. 50元，被告（反诉原告）林某、赵某负担人民币10, 000元。

    如不服本判决，柯俊杰可在判决书送达之日起三十日日内，林某、赵某可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

 

附：相关的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。